נערך לאחרונה
מסלולי משכנתא – מהם מסלולי המשכנתא הקיימים
בשוק המשכנתאות יש הרבה מסלולי משכנתא שמבוססים על סוגי מטבעות שונים, בסיס הצמדה שונה והתדירות של שינוי אחוז הריבית. מסלולי משכנתא מחולקים ל3 קטגוריות. משכנתאות שקליות צמודות מדד, משכנתאות שקליות לא צמודות מדד ומשכנתאות צמודות למטבע חוץ.
משכנתאות שקליות צמודות למדד
מדובר ב2 מסלולי משכנתא : משכנתא בריבית קבועה ומשכנתאות בריבית משתנה
ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן
הריבית היא קבועה לכל אורך החיים של המשכנתא והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. היתרונות הם שאין סיכון מכיוון שהריבית לא משתנה כלל. החסרונות הם שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן שעולה על פי רוב, והקנס על הפירעון המוקדם.
ריבית משתנה צמודה למדד
הריבית משתנה אחת לתקופה. מי שמגדיר את התקופה הוא הלקוח. מדובר על טווח שינוי של בין שנה לעשר שנים. הריבית צמודה למדד המחירים והיא נקראת משתנה כי היא משתנה אחת לתקופה, כאמור. היתרונות הם שניתן לבצע פירעון מוקדם ללא תשלום קנס, והיתרון השני הוא שהריבית ההתחלתית היא נמוכה. החיסרון נעוץ בכך שיש סיכון המדד יעלה באופן לא מתון.
משכנתאות שקליות לא צמודות למדד
לריבית שאינה צמודת מדד יש 3 סוגים: משכנתא שצמודה לפריים, משכנתא בריבית קבועה וריבית משתנה על בסיס מק"מ
משכנתא צמודה לפריים- מבוססת על ריבית פריים שהיא ריבית בנק ישראל + 1.5%, והיא עולה או יורדת בהתאם לשינוי בריבית בנק ישראל. הריבית בעצם יכולה להשתנות כל חודש. המסלול לא תלוי ולא צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן אין שחיקה של הקרן. היתרונות הם שהיא לא צמודה למדד ושניתן להחזיר את ההלוואה לפני הזמן ללא קנס פירעון מוקדם. החיסרון הוא שלעיתים יש שינויים בריבית בנק ישראל וזה גורם לשינוי בהחזרים החודשיים.
ריבית קבועה לא צמודה- גם כאן הריבית לא צמודה למדד המחירים והיא קבועה. פשוט אחוז קבוע שנשמר לאורך כל תקופת המשכנתא. הקרן של המשכנתא יורדת כל חודש בהתאם לתשלום החודשי. היתרונות הם שמדובר בהחזרים יציבים וגם שכל חודש הקרן של המשכנתא פוחתת. החסרונות הם שהריבית ההתחלתית גבוהה ,שיש קנס פירעון מוקדם ושהיא משתלמת רק לתקופות ארוכות יחסית של משכנתא.
ריבית משתנה על בסיס מק"מ (עוגן מק"מ)- ריבית זו נקבעת לפי תשואות עוגן מק"מ – איגרת חוב ממשלתית, בתוספת מרווח בנקאי.
יש התאמה גבוהה בין ההתנהגות של הריבית במסלול הזה לבין התנהגות הריבית במסלול הפריים.
היתרונות הם שריבית זו לא צמודה למדד המחירים, מאפשרת פירעון מוקדם ללא קנס וכן היא סולידית יותר מריבית הפריים. החיסרון הוא שהריבית יכולה להשתנות כל חודש.
משכנתאות צמודות למטבע חוץ
במסלול זה הרבית יכולה להיות צמודה לדולר או לאירו. היא מבוססת על ריבית הלייבור שנקבעת על ידי הבנק המרכזי הבריטי ומייצגת את גובה הריבית לפיה בנקים מלווים כסף האחד לשני. היא נפוצה מאוד בהלוואות מט"ח לטווח קצר.
הבנק גובה בנוסף אחוז ריבית מסוים שהינו קבוע ולא משתנה לאורך חיי המשכנתא. הפוטנציאל של שינוי הריבית הוא 3-6 חודשים.
גם הקרן וגם ההחזר החודשי תלויים בשינויים של המטבע שהם צמודים לו . עליות וירידות של שער המטבע יקטינו או יגדילו את ההחזרים של המשכנתא. היתרונות הם שניתן לעשות פירעון מוקדם ללא קנס והקטנת ההחזר החודשי בירידת ערך השער של מטבע החוץ שהיא צמודה לו. החסרונות הם שהפוטנציאל של שינוי הריבית כאמור, הוא כל 3 או 6 חודשים והגדלת הקרן של ההלוואה במידה שיש עלייה בערכו של המטבע שהריבית צמודה לו.