נערך לאחרונה
כיצד ניתן לבחור משכנתא בתנאים נוחים יותר?
על פי החוק ניתן כיום לקבל משכנתאות לא רק דרך הבנקים, אלא גם דרך חברות ביטוח מסוימות, ואולם, עולם המשכנתאות נשלט עדיין על ידי הבנקים, הן בשל חוסר הידיעה מצד הציבור והן בשל נוקשותן של חברות הביטוח בתנאי החזרי המימון. השיקול המרכזי אשר מניע את הבנקים הוא מקסום הרווח במינימום סיכונים, לכן בעת שהלקוח פונה אל הבנק במטרה לקבל משכנתא, הבנק בוחן את הלווה בזכוכית מגדלת על מנת להבטיח שהשיקול המרכזי שלו לא ייפגע. לשם כך מעמיד הבנק את הלווה בשני מבחנים: מבחן כושר ההחזר חודשי של הלקוח ומבחן השעבוד. הבנק דורש הוכחות כי הלווה מסוגל לעמוד בתנאי ההלוואה בתוספת מדד וריבית, ובה בעת גם מבטיח שאם חלילה וחס לא יוכל הלווה לעמוד בתנאי ההחזר החודשי, יוכל הבנק מבחינתו למכור את הנכס כדי לפרוע את ההלוואה. הדבר מוביל לכך שהבנק דוחה את הפונים אליו להלוואה שמתאפיינים בכושר החזר נמוך וללא נכסים. אחת הדרכים לעקיפת הבעיה היא ההתאגדות כקבוצת רכישה בעת הפנייה אל הבנק לשם נטילת המשכנתאות, וכך מתייחס הבנק אל החוסן הקבוצתי, במקום להתייחס אל הלווה באופן אינדיבידואלי.
הצעד הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא
חשוב לדעת כי יישנם מגוון סוגים של משכנתאות, כשכל משכנתא מותאמת למטרתה. בעת בקשת המשכנתא מהבנק, הלקוח נדרש להגדיר את המטרה שלשמה נלקחת משכנתא כמו בניית בית, רכישת בית קיים, וכן רכישה או שיפוץ של נכס אחר. המשכנתא עשויה גם לשרת מטרות אחרות כמו מימון לימודים, רכב חדש, נישואין וכדומה. הגדרת המטרה שלשמה נלקחת המשכנתא מאפשרת ליועץ להתאים ללקוח את האופציות המתאימות ביותר במסגרת המדיניות של הבנק, ורק לאחר מתן כל האפשרויות יש לבחון את ההצעות בהתאם לרמת היכולת העכשווית והעתידית.
הצעד השני בתהליך לקיחת המשכנתא
השלב השני בתהליך הפנייה לקבלת המשכנתא הוא הכנת תרשים פיננסי מדויק של כל גורמי ההכנסות וההוצאות בהווה ובעתיד, על מנת לבחון את המשכנתא המותאמת ביותר מבין כל האופציות אותן הציע הבנק. בעת הכנת התרשים הפיננסי, יש לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים: שווי הבית הנרכש, שווי ההון הנזיל אשר עומד לרשות הלקוח ושווי העלויות הישירות הכרוכות בתהליך קניית הנכס, כמו שכר הטרחה לעורך הדין, דמי התיווך, מס רכישה וכדומה. שיקולים נוספים הם ההוצאות וההכנסות בהווה ובעתיד של משק הבית, הון עצמי עתידי העומד לרשות הלקוח כגון ירושות, מכירת נכס, קרנות השתלמות או פנסיה, גובה ההלוואה שבה ניתן לעמוד מבלי ליטול סיכונים מיותרים, שייכות לוועד עובדים או ארגון, שדרכו קיימת אפשרות לקבל משכנתא בתנאים מועדפים וגורמים נוספים.
המאפיינים משותפים לכל המשכנתאות
לאחר הכנת התרשים הפיננסי המדויק של כל גורמי ההכנסות וההוצאות העכשוויות והעתידיות, יש לבחון את המאפיינים של כל ההצעות שניתנו על ידי יועצי המשכנתאות, שכוללים את סכום ההלוואה, ההחזר החודשי ואורך תקופת ההחזר. חשוב לדעת כי הבנק מממן אחוז חלקי מערך הנכס, ודורש מן הלקוח השתתפות עצמית באחוז מסוים. כמו כן, בעת חישוב סכום ההחזר החודשי, מומלץ שהסכום אותו נדרש הלקוח להחזיר מידי חודש לא יהיה גבוה משליש הנטו של ההכנסה החודשית. יש להדגיש כי ככל שהמשכנתא נפרסת לתקופה ארוכה יותר סכום החזר חודשי יהיה אמנם נמוך יותר, אך בחישוב הכולל עלות המשכנתא תהיה גבוהה יותר. על כן, יש לנסות ולהגיע לאיזון האופטימאלי, אשר יבטיח החזר לאורך התקופה הקצרה ביותר וללא נטילת סיכונים מיותרים.