רגע לפני שמתחילים - מדריך משכנתא בסיסי
לאיזה פרק זמן מומלץ שאקח משכנתא? מהו ההחזר החודשי שכדאי לי להתחייב עליו? מהו תמהיל משכנתא נכון?
וואו, בסה"כ משכנתא אחת, אבל כל כך הרבה שאלות. ובכן כאן ננסה לפחות לתת לכם את המידע הבסיסי הראשוני, מבלי להכיר באופן ספציפי את נתוניכם האישיים והפיננסיים ואולי לסייע לכם , ואפילו במעט, לעשות את הצעד הראשון בדרך למשכנתא שלכם.
מדריך משכנתא – הנה מתחילים...
טוב... אז מה זה בכלל משכנתא
משכנתא, או לפחות המשכנתא שאתם באופן ספציפי עתידים לקחת, היא הלוואה ייעודית לצורך רכישת נכס נדלנ"י. משכנתא היא שם כולל להלוואה המאגדת בתוכה כמה הלוואות "שונות ומשונות", כאשר לכל אחת מאותן ההלוואות ישנם מאפיינים ספציפיים. כל אחת מההלוואות המרכיבות את המשכנתא מכונה מסלול ולכל מסלול ישנם מאפיינים כמו גוב הסכום שנלקח באותו מסלול, למה אותו מסלול צמוד(לריבית הפריים, לדולר...) מהן נקודות העוגן של המסלול, מהי הריבית וכו'.
הון עצמי – בעקבות שינויים בהנחיות של בנק ישראל, יהיה עליכם לגייס הון עצמי של לפחות 25% מערכה הכולל של הדירה. בכל מקרה, ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר כך תוכלו לקבל משכנתא אטרקטיבית יותר וגם סיכוי טוב למדי שתקבלו ריביות נמוכות יותר. כמובן שההון העצמי אינו המדד היחיד למידת האטרקטיביות שלכם, כלקוחות, בעיני הבנק והוא מכניס לשקלול שלו פרמטרים נוספים כמו למשל הגדלה צפויה בהכנסה וכו'.
התחילו מוקדם כמה שרק תוכלו – התחילו במסע ההתרוצצויות בין הבנקים כשלושה חודשים לפני שתצטרכו את הכסף בפועל. ראשית כדי שיהיה לכם מספיק זמן ללמוד את הנושא, את המסלולים השונים ואת ההבדלים בין הבנקים במסלולים כאלו ואחרים. סיבה נוספת היא כי נציג הבנק לא יתן לכם את ההצעה המשתלמת ביותר על מנת שב"רגע האמת" הוא יוכל להראות לכם שבא לקראתכם כמה שרק יכל ולהוריד לכם עוד קצת בריביות.
קבלת אישור עקרוני מהבנק - כאשר מצאתם דירה או אפילו כמה דירות (בהנחה שסדר הגודל של שווי הדירה דומה) הגיע הזמן להתחיל ולכתת רגליים בין הבנקים למשכנתאות ולהתחיל לבדוק מהם תמהילי המשכנתא המוצעים לכם, מהן הריביות או בקיצור איזה בנק נותן לכם את המשכנתא הכי אטרקטיבית. במקרים מסויימים, הבנק יצטרך לשלוח שמאי מטעמו אשר יעריך את ערכה של הדירה. לכן מוטב שלא תחכו לרגע האחרון עם תהליך קבלת האישור העקרוני למשכנתא.
ניהול משא ומתן מול הבנק - זהו אחד השלבים החשובים ביותר במדריך משכנתא. אולי כדאי להזהר ולא לומר החשוב ביותר אך בהחלט ראשון בין שווים בכל הקשור לשלבים השונים בלקיחת המשכנתא. האופי הישראלי אולי מכתיב לנו מהלכים כמו ללכת לבנק לשאות מה הוא מציע לנו ואז לגייס את הפרצוף המופתע ביותר שביכולתנו לעשות ולומר" מה??? אבל בבנק X הציעו לנו ריבית נמוכה ב-2 אחוז!!!" זהו בערך השלב שבו נציג הבנק יעשה ככל יכולתו על מנת לא לצחוק. הסיבה לכך היא ראשית כי 2% הם פער משמעותי למדי. נכון, בהחלט יכול להיות שבנק אחד הציע לכם ריביות אטרקטיביות יותר מהמתחרה אך 2% הם פער משמעותי מידי בהנחה שמדובר בתמהיל משכנתא דומה. ופה בדיוק מגיע ה' קאצ' ' הסוד האמיתי בלקיחת משכנתא משתלמת ונכונה טמון בעיקר בתמהיל המשכנתא ולא בהכרח בריבית שאותה אתם מקבלים.
עד כאן מדריך משכנתא בסיסי להפעם. שיהיה המון בהצלחה!