הלוואה לכיסוי משכנתא מול החזר משכנתא בתנאים המקוריים.

במציאות של ימינו הבנקים, חברות הביטוח וחברות האשראי מציעים לנו בכל אמצעי מדיה אפשרי לקחת הלוואה באמצעותה נוכל לכסות את יתרת המשכנתא הלא משולמת על דירתנו. ידוענים מגויסים למשימה ופונים אלינו ברציונל וקול משכנע לשקול את צעדינו. תהליך זה של פירעון מוקדם של הלוואה קיימת באמצעות לקיחת הלוואה חדשה נקרא וידוע כמיחזור משכנתא.
אם רכשתם דירה לפני כעשור, יתכן ואף קרוב לוודאי כי בזמן חתימתכם על הסכם עם הבנק (או הבנק למשכנתאות), היו תנאי המשכנתא נושאי ריבית בשיעורים של כשישה עד שבעה אחוזים או אף יותר כאשר על פי רוב שיעור זה הוצמד למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה.

יתרונות לבטחונות

רק לסבר את האוזן, כיום חברות הביטוח, חברות האשראי והבנקים השונים מציעים הלוואות משכנתא בתנאים נוחים לאין שיעור מתנאי המשכנתא שלקחתם לפני שנים. אם תבדקו, תוכלו לגלות שניתן להעמיד הלוואות בשיעורי ריבית אטרקטיביים של כ 2-3% וזאת בהתאם למצב הביטחונות שיש באפשרותכם להעמיד כנגד לקיחת ההלוואה.
לדוגמא, במידה ויש ברשותכם נכס נוסף אשר אינו משועבד ואינו נושא חוב למוסד פיננסי כלשהו, תוכלו להעמיד כנגדו הלוואה בתנאים מועדפים. באין בטחונות, יבצעו הבנק או חברת הביטוח בדיקה של התנהלותכם הפיננסית בחשבון הבנק שלכם. קרוב לוודאי שתצטרכו להציג תלושי משכורת עדכניים ו/או לפרט על הכנסות קבועות העשויות להיות לכם ממקור נוסף. במידה ותבקשו לקבל הלוואה בבנק אשר בו חשבונכם מתנהל זה שנים, גם הוותק שלכם כלקוח בבנק זה והיכרותכם עם סגל הבנק, יכולים לסייע בקבלת התנאים המועדפים.

ומה עם קנסות יציאה או בשמם המקצועי "עמלות פירעון מוקדם"?

אם המשכנתא שלקחתם הייתה תחת מסלול על בסיס משתנה לתקופה קצרה, קרוב לוודאי שלא תצטרכו לשלם עמלת היוון – שהיא החלק הנכבד מעמלת הפירעון המוקדם. זאת היות ולא נוצרה כל מחוייבות בהסכם המשכנתא עליו חתמתם לשיעור הריבית שישולם שכן תנאיו הכתיבו ריבית המשתנה על פי שינויים בשיעורי הריבית במשק.
במסלולים בריבית קבועה קרוב לוודאי שתאלצו לשלם עמלת היוון אך לא בכל תנאי, רק אם הריבית האלטרנטיבית הנקובה ביום החזרתכם את המשכנתא היא נמוכה מזו עליה אתם התחייבם במקור. על מנת לפשט הנה דוגמא: נניח שלקחתם משכנתא לתקופה של 30 שנה בריבית קבועה של 5% וכעבור 10 שנים השגתם במזל טוב את הסכום הנותר לכסותה. משמעות הדבר היא כי ויתרתם על 20 שנה נוספות שיכולתם לנצל להחזר המשכנתא. במידה וביום פרעון המשכנתא המוקדם הריבית ל 20 שנה הינה 6% הרי שהבנק למעשה יוצא נשכר מהחלטתכם זאת ולכן לא תחוייבו בעמלת היוון.
עדיין, אל תאמרו נואש, יתכן שגם אם תאלצוו לשלם עמלת פרעון מוקדם, עדיין עשוי להיות לכם משתלם לבחור ולפרוע את יתרת המשכנתא לטובת הלוואה עכשיוית שתקבלו מן המוסדות השונים לסגירתה.
הפערים בריביות עשויים להיות כה גדולים, במיוחד אם מדובר במשכנתא שנלקחה לפני מעל עשר שנים, עד כי יתכן וה"נזק" עקב החזר העמלה ימוזער ועדיין הדבר ישתלם!