הבה נניח כי לפני 10 שנים לקחתם מן הבנק הלוואת משכנתא. מאז, מידי חודש מנוכה מחשבונכם סכום ההחזר שעלול להיות לא מבוטל וזאת לפי גובה ההלוואה, מספר ההחזרים ושיעור הריבית שהוצמד אליה.
את ההלוואה ביקשתם לפרוס על פני 25 שנה, אך כאמור לאחר 10 שנים, מגיע לידכם סכום כסף נכבד מזכייה, ירושה או תכנית חסכון שהגיעה לפרעונה, העשוי לסגור את סכום ההלואה שטרם סולק. אתם שוקלים לאיזה אפיק לנתב את הסכום ומחליטים בתבונה שברצונכם להיפטר מיתרת המשכנתא הלא משולמת המכרסמת לכם, חודש בחודשו, בהכנסות השוטפות. בהגיעכם נרגשים לבנק, אתם מבחינים כי פקיד המשכנתאות לא ממש שותף להתרגשות ומתחיל לדבר על קנס יציאה…
מהו קנס יציאה או בשמו המקצועי – עמלת פירעון מוקדם?
עמלה
לפי סעיף 13 לפקודת הבנקאות, "עמלת הפירעון המוקדם נועדה לצמצם את ההפסד הנגרם לבנקים מהחזרי הלוואות לפני מועד פירעונן, כפי שהוסכם בין הבנק ללקוח". בטרם שנסביר מהו הקנס, נייעץ לכם להודיע מיד לבנק על כוונתכם לפרוע את יתרת המשכנתא לפני מועד פרעונה הסופי, ולהיאזר בסבלנות למשך 30 ימים נוספים, מדוע?
עמלת הפרעון המודקם מורכבת ממספר סוגי עמלות התלויות במסלול המשכנתא המקורי בו בחרתם, כאשר יש ביכולתינו להשפיע על על חלקם. אחת מן העמלות היא: עמלת אי הודעה מראש.
הבנק גובה עמלה זו היות והוא מעוניין לנתב מוקדם ככל האפשר את הסכום שהוקצה לכם ובו לא תעשו שימוש, לאפיקים אחרים שיניבו לו רווח. לשם מציאת אפיקים מיטביים, נדרש לו זמן. אם תשכילו להודיע על כוונתכם מראש, תוכלו להימנע מתשלום עמלה זו.
עמלה נוספת המרכיבה את עמלת הפרעון המוקדם היא עמלה זניחה הנקראת עמלה תפעולית, וממנה לא ניתן להתחמק.
אך היכן באמת מצוי רוב הסכום? רוב סכום ה"קנס" מצוי במסגרת עמלה הנקראת עמלת היוון. הבנק, המחשב עמלה זו, בודק ביחס ליתרת הסכום והזמן שעוד עמדה בפניכם במסגרת ההלוואה, איזו ריבית יכל לגבות היום על אותם פרמטרים. במידה והריבית הנוכחית המקובלת במשק תסתמן כגבוהה יותר, הרי יצא הבנק מרווח מהחלטתכם, ולא תחוייבו בעמלת היוון. אך לצערינו, כיום המצב הוא על פי רוב הפוך.
הבה נפרש, ההאטה הכלכלית הביאה להורדת ריבית דרסטית מטעם הבנקים ולכן ירדו שיעורי הריביות על הלוואות באופן ניכר מאז לוויתם את המשכנתא שלכם לפני כעשור! ההלוואה אותה אתם באים לפרוע כיום, טמנה בחובה ריבית נאה שהיה עשוי הבנק עוד לקבל מכם, אך בתנאים הנוכחיים לא יוכל הבנק למצוא אפיק שיפצה אותו על האובדן. באין אפיק – אתם תאלצו לשלם על כך…
האם בכל זאת כדאי לסלק הלוואת משכנתא לפני מועד סיומה?
הפרמטר העיקרי העומד בפנינו בטרם נענה הוא גובה הריבית שבה נלקחה ההלוואה. במידה ולקחתם משכנתא לפני כעשור, קרוב לוודאי שנדרשתם להצמידה לשיעורי ריבית הגבוהים מאלו הנהוגים כיום. לכן כדאי יהיה לנתב את הסכום שקיבלתם לפרעון המשכנתא, היות ולא יהיה אפיק משתלם יותר לכסף שקיבלתם שיניב לכם ריבית אלטרנטיבית שתפצה על כך. כתולדה של אמירה זו, נוכל להוסיף ולומר כי גם אם לא קיבלתם סכום כסף לידכם, שווה ומולץ לבחון אפשרות של לקיחת הלוואה, בתנאים טובים הרבה יותר כפי שנהוגים כיום. הלוואה כזו תשתש אתכם לכיסוי יתרת המשכנתא הלא משולמת שנותרה לכם ועל אף עמלת הפרעון המוקדם הדבר עשוי להשתלם לכם עד מאוד.