נערך לאחרונה
האם לפנות אל הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד או הלוואה במסלול פריים?
צמודים למדד
העלייה העקבית בהחזר החודשי של המשכנתא ועליית היתרה של הקרן הבלתי מסולקת מהוות את אחת הבעיות המרכזיות של ציבור נוטלי המשכנתאות בארץ. הבנקים למשכנתאות מציעים כיום שלושה סוגים מרכזיים של הלוואות: הלוואת פריים, הלוואת מט"ח והלוואה בריבית קבועה וצמודת מדד. המסלול הנפוץ וכמעט היחידי בעבר היה מסלול בריבית קבועה צמודת מדד. יתרונו העיקרי של מסלול הינו בריבית הקבועה והידועה מראש, וההחזר החודשי הלכאורה יציב והמוצמד למדד. ואולם, מעבר ליתרון הזה קיימים רק חסרונות. אם בשל ההרגל או הסטיגמה, המסלול של הריבית הקבועה והצמודה למדד נתפס בעיני הציבור כמסלול הבטוח והסולידי ביותר, מהסיבה שהריבית ידועה וקבועה לכל אורך חיי ההלוואה, כשההחזר החודשי וכן יתרת הקרן מוצמדים למדד המחירים לצרכן.
מה באמת מסתתר מאחורי ההלוואה בריבית קבועה צמודה למדד?
בפועל, כשאנו נוטלים משכנתא צמודה למדד לתקופת זמן שאורכה מעל לעשרים שנים, ההחזרים החודשיים עשויים להיות גבוהים מאוד, ולהכפיל את עצמם לקראת תום חייה של ההלוואה. הדבר נובע מכך שהמשכנתא המקורית מוצמדת למדד, כשבנוסף לכך מוצמדים למדד בכל חודש גם המדדים הקודמים אשר הצטברו. במילים פשוטות מדד על מדד על מדד, או אפקט ריבית דריבית. יתרה מזאת, לעיתים נוצר מצב אבסורדי שבו הלקוח משלם מדי חודש בחודשו את המשכנתא, ואף על פי כן הוא מוצא עצמו חייב לבנק סכום כסף גבוה מאותו מהסכום המקורי שלווה ככל שהזמן חולף. הסיבה לכך נעוצה בהצמדה המצטברת למדד על יתרת הקרן הבלתי מסולקת .בעת נטילת הלוואה צמודת מדד לטווחי זמן קצרים ובינוניים שבין 5-15 שנים, העלייה בהחזרים החודשיים במהלך השנים תהייה מתונה יותר בשל העובדה שההלוואה אינה מספיקה לצבור מדדים, ומרבית הסיכויים כי לא ייווצר מצב בו יתרת המשכנתא במרוצת השנים, גבוהה מהסכום אותו לווינו.
ההלוואה בריבית קבועה צמודה למדד- כיצד היא באה לידי ביטוי בפועל?
הסיבה ללקיחת משכנתא לטווחים של 20-25 שנים היא הקושי לעמוד בפריסת תשלומים קצרה יותר. לדוגמא, אדם שנטל הלוואה של 500 אלף ₪ בריבית של 3% לתקופה בת 25 שנים, החזר חודשי שלו יעמוד על סכום של 2,376 שקלים. עליית המדד השנתי ב- 2.5% בממוצע יעמיד את ההחזר החודשי על סכום של 2,686 שקלים. בחלוף עשר שנים הסכום הנומינאלי צפוי להיות 3,034 שקלים, ובחלוף עשרים שנה מיום נטילת המשכנתא יעמוד הסכום על כ- 3,900 ₪. לקראת התשלום האחרון ההחזר החודשי ינסוק לכדי 4,426 ₪. לצערנו, לקוחות רבים אינם זוכים להגיע למעמד של פתיחת בקבוק השמפניה עם תום התשלומים.
ריבית פריים – לא בדיוק מה שחשבתם
בניגוד להלוואת צמודת המדד, הלוואת הפריים אינה נושאת עימה הצמדה למדד, ובמידה ונפרוס את ההלוואה לטווחי זמן ממושכים, לא נגיע למצב שבו גובה החוב שלנו לבנק יהיה גבוה מהסכום המקורי שנטלנו או שבו ההחזרים החודשיים גדלים ותופחים עם השנים. חסרונה המרכזי של הלוואת הפריים הוא רגישותו של ההחזר החודשי לשינויים בריבית, ואלו העומדים בשינויים הללו בטווח הקצר של המשכנתא ירוויחו בטווח הארוך, בשל העובדה שבשלב כלשהו ההחזר החודשי של הלוואה צמודת המדד ישתווה להחזר של הלוואת הפריים ואז ימשיך לנסוק. בעת פירעון המשכנתא דרך פירעון מוקדם או מחזור המשכנתא ניתן לגלות כי היתרה לסילוק המשכנתא במסלול הפריים נמוכה מזו של ההלוואות הצמודות, כשהפער מתרחב ככל שחולף זמן רב יותר מיום נטילת המשכנתא. מכאן, שהמיתוס שמסלול הפריים מסוכן יותר מן המסלול צמוד המדד שגוי, ותלוי בעיקר במשך התקופה בה מוחזרת המשכנתא.