רוכשים נכס ולוקחים משכנתא?

לוקחים משכנתא לרכישת נכס? רצוי שתדעו מהן ההוצאות הנלוות למשכנתא

במהלך רכישת הדירה ישנן הוצאות נלוות, שלא תמיד נלקחות בחשבון. במידה ואתם עומדים לקחת משכנתא לרכישת נכס, רצוי שבטרם פנייתכם אל הבנק, תערכו רשימה כל ההוצאות הנלוות, החל מן ההוצאות הגדולות והמוכרות וכלה בהוצאות הקטנות ביותר, תיחשבו את כל ההוצאות הנלוות הללו, ותכניסו אותן אל תוך המשכנתא. בין ההוצאות שיש לקחת בחשבון נכללים מס רכישה, שיפוצים בנכס, שכר טרחה לעורך הדין, רכישת ריהוט ומוצרי חשמל, הובלת הרהיטים, עלויות הקמת משכנתא וכדומה. לאחר מיפוי כל ההוצאות הנלוות והוספת מרווח בטחון, יש לשים בצד את הסכום מההון העצמי ולייעד אותו עבור הוצאות הנלוות. צעד זה חוסך כניסה למינוס, ביצוע עסקאות תשלומים ולקיחת הלוואות, ומאפשר התנהלות נכונה מול חוב אחד בלבד.

ניצול המשכנתא לכיסוי התחייבויות מעיקות

בעת לקיחת המשכנתא יש צורך בהון עצמי. לא מעט אנשים מגיעים אל העסקה עם הון עצמי גבוה מהנדרש, אם בשל מכירת הדירה הישנה ואם בשל החיסכון או הסיוע שקיבלו מההורים. משכנתא הינה ההלוואה הטובה ביותר בהיבט של גובה הריבית ופריסת התשלומים הנוחה, וכן מעצם מגוון המסלולים ואפשרויות לפירעון מוקדם. מהלך רכישת הדירה מהווה הזדמנות לבחון את כל ההתחייבויות האחרות כמו מינוס בחשבון, עסקאות תשלומים גדולות, הלוואת ליסינג או הלוואות קצרות טווח, ולכסות את כל ההתחייבויות הללו על חשבון משכנתא מעט גבוהה יותר. בדרך זו ניתן לרכז את כל ההתחייבויות תחת הלוואה אחת בתנאי החזר וריבית נוחים יותר, ולהגדיל את ההכנסה הפנויה.

בחירת מסלולי המשכנתא על פי הצרכים

מומלץ לחלק את המשכנתא לכמה מסלולים שונים, כך שבמידה ואחד מהמרכיבים יעלה באופן קיצוני, האיזון יתקבל מהמסלולים האחרים. יחד עם זאת קיימים כללים בסיסים עליהם יש לשים את הדעת בבואנו לבחור במסלול כזה או אחר: במשכנתא לטווח שנים ממושך של מעל 25 שנים רצוי לשלב מסלולים שאינם צמודים למדד, ולהימנע ממסלולים שהינם צמודי מדד בריבית קבועה, מהסיבה שבמסלולים הללו לא זו בלבד שהקרן של ההלוואה אינה יורדת בשנים הראשונות, אלא אף גדלה יחד עם המדדים והקנסות הצפויים לאלו המעוניינים למחזר את ההלוואה או לפרוע אותה. מומלץ לשלב מסלולים אשר אינם צמודים, וניתנים למחזור או פירעון עם קנסות מינימאליים כמו דולר, פריים, מק"מ וכדומה.

בחירת ההחזר החודשי האופטימאלי

הבנק לרוב מאשר החזר חודשי של תשלומים בגובה של כשליש מההכנסות נטו בפריסה של 30 שנים ולעתים אף יותר. מומלץ שהחזר חודשי למשכנתא ינוע בסביבות ה- 20%-25% מן ההכנסות נטו, וטווח פריסת החוב המרבי ינוע בין 20-25 שנים. יש לקחת בחשבון שינויים עתידיים צפויים לרעה או לטובה בתזרימי המזומנים, שבכללם ירידה של הוצאה משמעותית כמו תשלום למעון וגנים, צפי לקבלת קרן השתלמות, ירושה, כספי פיצויים, סיום הלוואה בהחזר חודשי גבוה ועוד.

לקיחת משכנתא עבור בית בבניה עצמית

במידה ובונים בית בבניה עצמית מומלץ לחתום על מסגרת משכנתא גבוהה יותר מהסכום הנדרש, מהסיבה שבתהליך הבניה העצמית קיימות לרוב הוצאות בלתי מתוכננות ובלתי צפויות כמו חריגה בעלויות הבניה, אגרות שלא נלקחו בחשבון וכדומה. משכנתא בבניה עצמית מהווה מעין מסגרת אשראי שאין חובה לנצלה. הסכום המומלץ לחתימה על משכנתא הוא של כ-10%-15% מעבר לנדרש, על מנת שלא ייווצר מצב בו יהיה צורך לבצע את ההליך של המשכנתא מחדש, או להיקלע למצב בו הריביות על המשכנתא החורגת בתנאים הרבה פחות טובים מאשר התנאים הקודמים כלקוח חדש.