נערך לאחרונה
המהפכה בשוק המשכנתאות
בשנים האחרונות החלה מעין מהפכה בשוק המשכנתאות, כשהמגמה שינתה את פניה משוק של מספר בנקים מצומצם ומוצר אחד, הפך שוק המשכנתאות לשוק תחרותי במיוחד, וחלה התמזגות של בנקים למשכנתאות יחד עם בנקים מסחריים, זאת לאחר זיהוי הפוטנציאל לגיוס הלקוחות באופן דו כיווני. כך התמזגו להם בנק משכן ובנק הפועלים, בנק אדנים ובנק טפחות, כשלאחר מכן התאחד בנק טפחות יחד עם מזרחי. באופן זה נוספו עשרות מסלולים ללקיחת המשכנתא. בעבר ניתן היה ליטול משכנתא במסלול אחד בלבד: ריבית קבועה שהינה צמודת מדד. כיום קיימים בשוק המשכנתאות עשרות מסלולים לפרקי זמן שונים, כך שמשימת בחירת המשכנתא האופטימאלית הפכה למורכבת מאוד, וההשוואה בין המסלולים הרבים הפכה למשימה בלתי אפשרית ללקוח מן השורה.
מסלולי המשכנתא בעבר ובהווה
ככל שכמות מסלולי המשכנתא גדלה, כך התרחבו גם האפשרויות של הלקוחות בהיבט של הפירעונות המוקדמים וגמישות בהחזרים החודשיים. ניתן כיום למצוא מסלולים המאפשרים חודשי אתנחתא מן המשכנתא, מסלולים אחרים בהם ההחזר החודשי הולך ופוחת, וכן מסלולים המאפשרים ללקוח החזר חודשי נמוך עד לשלב כניסתו לדירה ומגוון אופציות נוספות. יחד עם זאת גדלה גם האפשרות לבחירת מסלולים תנודתיים ומסוכנים, כמו לדוגמא מסלול צמוד יין יפני או ריבית צמודת מדד המשתנה בכל שנה. בעבר, הפרמטר המכריע בלקיחת המשכנתא היה הזכאות של משרד השיכון, הריביות במשק היו גבוהות
מ- 5%-6%, וכל זוג צעיר יכול היה לקבל את הזכאות למשכנתא בריבית מועדפת של 4%, וכן הצמדה חלקית למדד. כמו כן, משרד השיכון נהג לתת מענקים ביישובים רבים, ואלו אשר לקחו הלוואת זכאות היו יכולים לקבל מימון גבוה יותר במידה והם מימושו את כספי הזכאות.
הלוואת הזכאות
הלוואת הזכאות מוענקות לאלו שמשרד השיכון קבע כי הם עונים על הכללים אשר נקבעו לצורך זה מטעם המדינה. קבוצות הזכאים המרכזיות כוללות עולים חדשים, רווקים מעל לגילאי 21 באזורי פיתוח או גילאי 30 במרכז הארץ, משפחות חד הוריות, משפחות בתנאי מצוקה וכדומה. כיום להלוואת הזכאות אין ממש משמעות, ורף הזכאות עלה והאמיר כלפי מעלה. על מנת להיות כיום זכאים נדרשים מספר רב של אחים ואחיות, שנות נישואין ממושכות ומספר רב של ילדים. המענקים בוטלו, כשבנוסף, ההצמדה על ההלוואה שינתה את פניה והפכה מהצמדה חלקית להצמדה מלאה. את כספי הזכאות מעניק הבנק ולא משרד השיכון, על כן ירד אחוז המימון לזכאים ל-70%. מנגד, הריביות במשק צנחו לכ-2% בעוד שריבית הזכאות נותרה 3% וצמודה למדד. במקביל נוצרו מסלולים הניתנים לפירעון מוקדם בכל אחד מן השלבים, ואף מסלולים שאינם צמודי מדד כגון מט"ח, פריים ומק"מ.
משכנתאות עבור דירות להשקעה
דירות להשקעה מהווים את הטרנד של המאה ה-21. בעבר כמעט ולא הייתה קיימת תופעת ההשקעה בדירות, ולא נלקחו משכנתאות לצורך זה. כיום, רבים לוקחים משכנתאות שבאמצעותן רוכשים דירות להשקעה. אם בעבר נושא המשכנתא "לכל מטרה" לא היה שכיח, הרי של שכיום ניתן ליטול משכנתא כנגד שעבודו של הנכס הקיים לכל מטרה כמעט, החל מפירעון הלוואות, דרך עזרה לילדים וכלה בהשקעה בשוק ההון. עקב הזינוק במחירי הדירות הפנימו האנשים שיש באפשרותם לנצל את שווי דירתם לשם נטילת משכנתא נוספת לצורך רכישת דירה להשקעה ללא כל צורך בהון עצמי, אלא באמצעות שעבודם של שני הנכסים. בעבר, כל מי שלקח משכנתא, ללא הבדלי דתמיןגזע או הכנסה נדרש שניים עד ארבעה ערבים. כיום, בעקבות עדכונו של חוק הערבים המחייב את הבנק למצות את ההליך מול הלווה בטרם פנייתו לערבים, אין כמעט כל משמעות לערבים, ולמעט מקרים חריגים, הבנק אינו דורש ערבים עוד.