אחד התחומים הכי מדוברים הן בעולם והן במדינת ישראל הוא ענף הנדל“ן. אם הייתם בטוחים שמחירי הדירות היא הבעיה המרכזית שלכם, כדאי שתחשבו שוב. יש כל מיני מצבים, סיטואציות ובעיות שיכולים לייקר את המחיר של הנכס ואפילו במקרים מסוימים להוביל לכך שהעסקה תתבטל לגמרי. לפני שנסביר ממה מורכב המחיר של שמאות מקרקעין וכמה תעלה לכם שמאות מקרקעין , חשוב להבין מה התפקיד של שמאי מקרקעין. תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבדוק מה קורה בנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש בין אם מדובר בדירה ובין אם בבית פרטי מתחת לפני השטח. חשוב להבין – בדירות לא כל הנוצץ זהב ולפעמים נכס שנראה מרהיב ביופיו מלא בליקויים. כאן בדיוק נכנס לתמונה השמאי.
עבודתו של השמאי היא לתת הערכה על מצבו של הנכס ושוויו
לאחר ששמאי המקרקעין מגיע לנכס, הוא מתחיל ללמוד אותו מכל ההיבטים שלו. אחד התפקידים העיקריים שלו הוא להפיק דו“ח מקצועי, מדויק ומפורט שמכיל את כל הנתונים אותם אסף במהלך הבדיקה. הדו“ח הזה קביל באופן חוקי בבית המשפט ולכן בהמשך, ניתן יהיה לעשות בו שימוש ככלי לנהל משא ומתן מול המוכר של הדירה או הבית. הדו“ח הזה ישמש אותנו גם עבור קבלת חוות דעת נוספות מבעלי מקצוע כמו מומחים בתחום החשמל, איתור חדירות מים, מהנדס ועוד. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שחשוב להזמין כאשר אנחנו מעוניינים לרכוש דירה אבל לא רק, גם כאשר אנחנו מוכרים נכס. למה? כדי שנדע שאנחנו לא מבקשים על הנכס שלנו מעט או הרבה מדי.
על פי נקבע כמה תעלה לכם שמאות מקרקעין?
כמו כל בעל מקצוע, גם כאן המחיר מורכב מכמה קריטריונים בסיסיים הכוללים בין השאר את רמת הידע, הניסיון והמקצועיות של השמאי, רמת הזמינות שלו וכמובן עד כמה הבדיקה אותו אתם מעוניינים שהשמאי יבצע מורכבת ויסודית.
שיטות להערכת שווי הנכס שכדאי להכיר
פרט לכך ששמאי מקרקעין בודק כמה הערך שווה, הוא גם בודק אותו מאוד כמה היבטים חשובים ומהותיים.
- סביבת הנכס- בדיקה זו תסייע לנו להבין מה המצב של הנכס בהיבט של תשתיות ומה אמור להיות בסביבתו בעתיד הקרוב. למשל, אם רכשתם דירה בשכונה חדשה, תרצו לדעת האם מתוכנן לבניה מרכז מסחרי שיהיו בו חנויות, סופר, סניף דואר, קופת חולים וכדומה.
- בדיקה משפטית – תפקידו של השמאי הוא להבין מי הבעלים של הנכס על פי החוק. עליו לוודא כי על הנכס אין שעבוד, להבין איך הנכס רשום במנהל המקרקעין, האם יש תקנון עבור הבניין המשותף עם כללים מסוימים ועוד כל מיני סעיפים חשובים שקשורים לנושא.
- היתרי בניה- בין השאר, השמאי צריך לבדוק האם הרישיונות של הנכס, אכן תואמים לנתונים שיש בשטח ולוודא שאין חריגות בנייה.
- בדיקה תכנונית – בדיקה המאפשרת להבין מה אסור ומה מותר לבצע בנכס בהיבט של בניה. למשל, לפעמים אפשר לפי התכנון של הדירה להוסיף מרפסת, להגדיל את חלק מהחדרים וכדומה…
- היטלים ומיסים – בכל עסקה מעולם הנדל“ן מעורבים גם מיסים. בין השאר, תפקידו של השמאי לתת לנו הערכה לגבי כמה כסף נשלם עבור המיסים כמו מס שבח, מס רכישה ועוד. השמאי אמור לבדוק מה אמור להיות לגבי היטלי השבחה על הנכס ואז נוכל לחשב את כל ההוצאות הצפויות לנו על הנכס בהמשך.
- בדיקה הנדסית- בדיקה זו מאפשרת לשמאי ולנו להבין מתי הנכס נמצא ומה המצב שלו. בבדיקה זו מעורב מהנדס המגיע לבדוק את מצב הדירה, הוא בודק שאין בה ליקויים הקשורים לרטיבות וכדומה.