מימון מיזמי נדל“ן הוא תהליך מורכב ולא פשוט. ברוב המקרים, היזם הוא זה שצריך לגייס הון והשקעות כספיות משמעותיות בכדי להוציא את הפרויקט לפועל ולהשלים את תהליך הבניה. בכדי להוציא פרויקט נדלנ“י לפועל יש המון שלבים שצריך לעבור כמו איתור קרקע מתאימה לבניה ורכישה שלה, תכנון מקיף של הפרויקט, הוצאת אישורים מכל הרשויות על פי החוק, ביצוע עבודות בניה ותהליכי פיתוח, שיווק ועד שהרוכשים מקבלים את הנכסים אותם רכשו, הדרך מאוד ארוכה.
איך מייעלים מימון מיזמי נדל“ן?
אמנם עד לפני מספר שנים לא היה כמעט אף שינוי בתחום הבניה והנדל“ן אך בעשור האחרון, חברות סטארטאפ רבות קמות במטרה לייעל תהליכים ולהוזיל עלויות. עדיין מדובר בתחום עם ניהול סיכונים גבוה ומורכב, בעיקר משום שבכל פרויקט מעורבים המון גורמים כמו רשות המיסים, רוכשי הדירות, בעלי הקרקעות, הגופים שאחראים על תכנון ופיקוח, הקבלנים שמבצעים את הפרויקט ועוד. ייזום נדל“ן הוא תחום המחייב הון עצמי מאוד גבוה עם יכולות גיוס מרשימות. לא פעם היזם שמוביל את הפרויקט מחוייב להשלים את המשאבים באמצעות מימון חיצוני למטרות כמו מימון רכישה של הקרקע, מימון קבוצות רכישה, השלמות הון עצמי ועוד. שמדברים על ערבויות, הגוף שמספק את המימון מגיש ערבות לבעלים של הקרקע או בעסקה המכונה קומבינציה או על פי חוק מכר הדירות.
לאילו סוגים של פרויקטים נותנים מימון נדל“ן?
- תמא 38/1
- תמא 38/2
- נדל“ן מסחרי, נדל“ן משרדים
- בתי מלון
- עסקאות קומבינציה
- מחיר למשתכן
- בניה עבור מגורים
- ועוד.
אילו גופים מספקים את המימון?
בישראל מי שמספק את המימון אלו הם גופים חיצוניים כמו חברות הביטוח, חברות חוץ בנקאיות וכמובן הבנקים. גם על ידי גיוס בשוק ההון ניתן ליצור תהליכים של יזמות נדל“ן. יש סוגים שונים של עסקאות מימון בתחום הנדל“ן כמו עסקת מזומן, עסקת תמורות, עסקת קומבינציה, עסקת התחדשות עירונית פרויקט פינוי בינוי, שירותי בניה ועוד.
איך זה מתבצע בפועל?
ברוב הפרויקטים בישראל, בין אם זו דירה או בית, כל התקבולים נכנסים לקופה של היזם דרך מכירת הדירות או הבתים. בהדרגה פורעים את האשראי ומכסים את עלויות הפרויקט עד שנוצרים עודפים. יש כמה עמלות עיקריות בתהליך המימון הנדלנ“י והן עמלת אי ניצול, עמלת הקצאה של אשראי או ארגון חוב, שיעור ריבית עבור האשראי (הבכיר והנחות), בטוחות מחוק מכר וערבויות ביצוע.