נערך לאחרונה
משכנתא בריבית משתנה או קבועה
התחרות בשוק המשכנתאות מביאה את הבנקים למשכנתאות להציע ללקוחותיה הלוואות בריבית משתנה שהינה צמודה למדד. תדירות השינוי אינו אחיד בין הבנקים, וקיימים מגוון מסלולים בהם השינוי מתבצע אחת לשנה, שנתיים, חמש או עשר שנים. המשכנתא במסלול של ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן, ובהיבט של הסיכון, זהו למעשה בדיוק אותו הסיכון כמו הסיכון הטמון בהלוואה בריבית קבועה, שמוענקת אף היא דרך הבנקים. רבים מן הלווים מתקשים להגיע להחלטה לגבי המסלול הכדאי מבין שני המסלולים הללו. על פי מחקר אשר ערכה אחת החברות עולה כי בסופו של דבר כ-73% מהלווים פונים בסופו של דבר אל המשכנתא בריבית משתנה כשמדובר בהלוואות לתקופות ממושכות של מעל 15 שנים, כשהמשמעות היא חוסר וודאות בהחזר החודשי בשל שינויי הריבית.
מהי משכנתא בריבית קבועה ?
משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא שבה שיעור הריבית ידוע מראש וקבוע במהלך כל תקופת המשכנתא. יתרונה נטוע מעצם הוודאות לגבי שיעור הריבית לכל תקופת ההלוואה. חסרונותיה המרכזיים הן קנס עמלת הפירעון המוקדם, בנסיבות בהן יבוצע בה מחזור או כשהלקוח מבקש לפרוע את המשכנתא מהונו העצמי. כמו כן, ירידת הריבית במשק הופכת את המסלול האלטרנטיבי של משכנתא בריבית משתנה לזולה וכדאית יותר.
בחירת המסלול הנכון למשכנתא
קיימת עדיפות ללקיחת משכנתא בריבית משתנה בתקופות בהן שוררת ריבית גבוהה בשוק המשכנתאות, כשההנחה היא שהריבית עשויה לרדת לאורך תקופת המשכנתא. בדרך זו עשוי הלווה להרוויח ריבית נמוכה ביחס למשכנתא במסלול הקבוע צמוד מדד. מנגד, בעת בה הריבית על המשכנתאות בשוק נמוכה, מומלץ לפנות אל המשכנתא בריבית קבועה צמודת מדד, שבה מקובעת הריבית לכל אורך חיי ההלוואה. פרמטר נוסף אליו יש להתייחס בעת הפנייה אל המסלול של הריבית המשתנה הוא תדירות שינוי הריבית. בהלוואה שנלקחה לפרק זמן של עשרים שנים, במידה ותדירות השינוי הוא כל שנה, אזי יהיו בה 19 שינויי ריבית, בעוד שבמסלול המשתנה אחת לחמש שנים יהיו בסך הכול שלושה שינוי ריבית במהלך התקופה. ככל שתדירות השינוי קטנה, כך גם קטנים הסיכון וחוסר הוודאות באותו המסלול.
מלכודת הדבש הטמונה בריבית המשתנה
בעבר, נהגו הבנקים למשכנתאות לתת הלוואה בריבית משתנה בעלת הטבת ריבית בתקופה הראשונה, כשלאחר מכן התייקר שיעור הריבית באופן חד עד לסיום תקופת ההלוואה. ה"הטבה" בתקופה הראשונה אמנם מינפה את שיווק המשכנתאות, אך גרמה להטעיה מכוונת של הלווים, בידיעה כי מרביתם אינם בקיאים בנושא ואינם מודעים לעלויות האמיתיות של הלוואה. בנק ישראל פרסם מחקר אשר הראה כי במעבר מן התקופה הראשונה אל התקופה השנייה עמד פער הריבית על מעל ל-1% אף אם לא חלו שינויים כלשהם בשוק המשכנתאות. המפקח על הבנקים שם לטעייה הזו סוף באמצעות הענקת הנחה באופן אחיד לכל אורך חיי ההלוואה. כמו כן נקבע כי בעת חתימת ההלוואה ייקבעו שיעור הריבית במהלך התקופה הראשונה, מועדי חידוש ההלוואה, ריבית העוגן, וכן שיעור הריבית אשר יתווסף לעוגן בעת המועד הראשון לחידוש ההלוואה.
העוגנים הנהוגים בבנקים השונים
ביצוע השקיפות הפך את הבנקים ליצירתיים יותר, והם דאגו לטשטש את עוגן הריבית, שמהווה מנגנון לקביעת הריבית. כיום נהוגים מספר עוגנים, כמו בנק לאומי אשר נוהג להגדיר את ריבית ההלוואות החדשות הממוצעת אשר ניתנו דרך הבנקים בישראל כבסיס העוגן. ממוצע שיעורי התשואה לפדיון אגרות החוב הממשלתיות הינו הבסיס לחישוב העוגן בבנק הפועלים. העוגן בבנק מזרחי טפחות הינו ממוצע עלות הגיוס של בנקים מסוימים למשכנתאות.