נערך לאחרונה
הקשר שבין עליית מחירי הנדל"ן לאופציית הרכישה של דירה נוספת
עליית מחירי הנדל"ן יוצרת פערים חברתיים, ומשפחה ישראלית ממוצעת נאלצת להשקיע שנות עבודה ממושכות על מנת להגשים חלום להגיע לדירה משלה. יחד עם זאת, יש גם כאלו שנהנים מעליית מחירי הנדל"ן – בעלי הדירות. לכאורה, ההיגיון הבריא טוען כי כל עוד הנכס שברשותך אינו עומד למכירה, אין לעליית שווי הנכסים כל משמעות מעשית, ומי שנטל משכנתא על מנת לרכוש דירה, עדיין נדרש לעמוד באותם התשלומים, כלומר עבורו שווי הקירות עלה רק על הנייר, ואין עבורו שום תועלת מעשית. בפועל, בעלי המשכנתא שאינם מתכוונים למכור את דירתם עשויים ליהנות מעליית המחירים. במהלך עליית מחירי הנדל"ן נוצר תהליך בו עלות המשכנתא אותה נטלו הלווים קטנה ביחס לשווי הבית אותו רכשו, ויש באפשרותם לנצל את ההפרש שנתהווה להגדלת השעבוד ולקיחת משכנתא נוספת, לצורך רכישת דירה נוספת שתשמש כהשקעה והגדלת ההון.
רכישת דירה נוספת לבעלי משכנתאות קיימות
לכאורה, הבנקים למשכנתאות אינם מעניקים הלוואה מעל ל-75% מערך הנכס המשועבד, אך בפועל, עליית מחירי הדירות גוררת עימה ירידה בשיעור המימון הבנקאי ביחס לשווי הדירה, ורבים מנצלים זאת על מנת לקחת משכנתא נוספת עבור אותו הנכס. פעולה זו מאפשרת מינוף של עליית מחירי הנכסים לשם רכישת נכס נוסף, מבלי להרחיב את החזר המשכנתא החודשי וללא הצורך בתוספת של הון עצמי. רכישת הנכס הנוסף מתבצעת דרך הגדלת השעבוד על הדירה הקיימת, ותוספת שעבוד על הנכס החדש. דמי השכירות של הדירה הנוספת ישמשו למימון החזרי המשכנתא, כל זאת מבלי להגדיל את סכום ההחזרים החודשיים. כיצד השיטה פועלת הלכה למעשה?
רכישת דירה נוספת בקלות- איך עושים את זה?
אדם אשר רכש דירה בשווי של 900 אלף שקל לפני שנתיים, ונטל לשם כך משכנתא על סך 630 אלף שקל, ערכה של הדירה אשר רכש נאמד כיום על מיליון ומאתיים אלף שקל בעקבות עליית המחירים. אם נניח שבעת רכישת הדירה היה היקף המשכנתא קרוב לסכום המקסימאלי, הרי שכיום יכול אותו האדם ליטול משכנתא נוספת, לממן רכישת דירה נוספת באמצעותה, זאת מבלי שנאלץ להוסיף הון עצמי. מכיוון ששווי נכסי המשפחה נאמדים כעת על מיליון ושמונה מאות אלף שקל, יכול אותו אדם לרכוש נכס נוסף בשווי 600 אלף שקל, ולממן את עלות רכישת הדירה הנוספת על ידי השכרת הדירה החדשה בסכום של 2,800 ש"ח בחודש, ולממן באופן זה את החזרי המשכנתא הנוספת. בחלוף השנים, יחזיק האדם בבעלותו דירה נוספת מבלי שנאלץ להשקיע בה ולו שקל אחד נוסף.
ייצור הכנסה עתידית ללא תוספת הון עצמי
התסריט אשר הובא כאן הינו בר מימוש מהסיבה שעליית מחירי הדירות מאפשרת להגדיל את סכום השעבוד. במידה ומחיר הנדל"ן היה נותר בעינו, גם שווי הדירה הראשונה היה נותר 900 אלף שקל, והתנאים לנטילת משכנתא נוספת ורכישת דירה שנייה ללא תוספת הון עצמי, לא היו מתאפשרים. שיטת מינוף זו הינה כיום הדרך הטובה ביותר לייצור הכנסה עתידית ללא כל צורך בחיסכון וללא כל תוספת של הון עצמי. הרעיון מושתת על ההבנה כי שכר הדירה משמש אמצעי לתשלום המשכנתא, ואולם, בטווח העתידי, בתום תקופת התשלום, ניתן להחזיק נכס נוסף, ללא שיעבוד, זאת מבלי שהיה כל צורך בחיסכון או בהון עצמי.